加強權益保護—內蒙古物業公司物業管理企業發展當務之急~

改革開放以來，內蒙古物業公司隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立、城鎮住房制度改革的不斷深化和房地產業的迅速發展，在各級政府的高度重視和業內人士的努力探索下，我國物業管理業從無到有、從小到大，得到了迅速發展，目前已進入了快速發展的階段。據不完全統計，目前我國物業管理企業已超過20，000家，從業人員超過200萬人，不少省市物業管理的覆蓋面已達50％以上，為改善廣大城鎮居民的生活、工作環境，推動兩個文明建設，促進住宅建設成為新的經濟增長點和實施社會再就業工程做出了積極的貢獻。

但是，總體來說，物業管理在我國仍然是一個新興行業，發展時間還不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理體制模糊、法規不健全及物業管理企業義務承擔某些社會功能的現象、問題等日益突出，已一定程度上困擾了物業管理人員的從業意識，阻撓了物業管理行業的蓬勃發展。

物業管理企業認清并擺正自身與各方的權益關系，加強自身的權益保護，利用有效手段在管理服務中規避各種風險，減少各種損失，已成為企業正常經營并參與市場競爭、維護企業聲譽、爭創名優品牌的一項重要工作。提高權益保護意識，加強自身權益保護，一方面可促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水準和品質監控力度，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發生和避免不應有的損失，另一方面，也可促使政府部門重視物業管理這個朝陽行業，加快物業管理法制建設，盡快完善物業管理法律法規，內蒙古物業公司為中國物業管理的發展創造良好的政策環境、法制環境，使中國物業管理朝著健康的方向發展。加強權益保護，已成為物業管理企業發展的當務之急。

物業管理企業各類權益關系的主體主要包括有開發商、業主、政府、同行企業等，要加強自身權益保護，首先就應認清與各方主體的權益關系及現階段權益關系中存在的主要問題。

①物業管理企業與開發商權益關系中存在的問題：開發商集開發建設人、前期管理責任人、產權人、質量責任人為一體，在物業管理關系中的地位非常重要。但目前絕大多數開發商的表現與其身份和責任是不相符的。

a.前期物業管理經費的來源?，F行物業管理的一些法規中明確規定：對于前期介入的物業管理公司，開發商應保證其物業管理費用的來源（如：《深圳經濟特區物業管理條例》第二十五條），但實際運作中，開發商往往以種種理由拒付或拖欠各項費用，使物業管理前期介入的費用得不到有效保障，物業管理公司往往負債經營，從而給日后的正常經營管理帶來嚴重的經濟負擔。

b.共用部位、內蒙古物業公司共用設備設施維修基金的提供及使用管理?，F行物業管理的一些法規還規定（如：《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第四十五條）：“開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金?！钡聦嵣?，多數開發商沒有提供該筆基金。同時對于該筆基金的使用和管理，也缺乏有效的實施細則和監控措施。

c.內蒙古物業公司商業和管理用房的提供及其相關經營收入歸屬。按物業管理相關法規規定，開發商（如《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第四十七、四十八條）應在移交物業管理項目時，提供一定比例的商業和管理用房，其產權屬于全體業主。問題是，開發商所提供之配套用房往往面積不夠或環境很差，物業管理企業經營管理工作難以開展。同時，開發商往往混淆配套用房的產權關系，把商業用房的經營收入據為己有，忽視了法規中“相關經營收入應用于補充物業管理項目的管理服務費”的有關規定。